<!--:en-->The Secret Of   Buying And Renovating A House Economically<!--:--><!--:id-->Kiat Hemat Membeli dan Merenovasi Rumah<!--:-->

The Secret Of Buying And Renovating A House EconomicallyKiat Hemat Membeli dan Merenovasi Rumah

Whether you are looking for a place to live, or you need to find a new residence because of the increase needs of you family, buying a second-hand house can be the answer. 

Another alternative is renovating the house you’ve been living in. 

Below are some tips and tricks for those who are planning to buy a house or revovate their homes. 

Buying a second-hand house

There are at least four things you need to consider before you decide to buy a second-hand house: 

Price

  1. The price of a house consists of the price of the building and the price of the land. You need to compare the land’s price with other property nearby or to its Nilai Jual Objek Pajak (Selling Value of Tax Object). The price of the buidling depends on its condition. Usually it ranges from Rp 2 – 3 million for a building with the size of 45 – 500m2. It also depends on the floor material, kitchen and bathroom sanitary equipments, and other furnishings. To make it simple, here is a formula: The House Price = Land Size x Land Price per m2 + Building Size x Building Price per m2.
  2. The ownership status of the land. Is it Hak Milik (Right to Own) or Hak Guna Bangunan (Right to Use the Building). The land price with HGB certificate can be 5% cheaper than those with HM certificate.

 

Law Status

  1. You might need to check the land’s status in Badan Pertanahan Nasional (National Land Committee) make sure the land is not in dispute.
  2. The building must be certified with Ijin Mendirikan Bangunan (building permit) to assure that it’s not constructed in a prohibited area.
  3. If it’s located in a real estate, make sure that the original certificate has been splitted so that each unit has its own certificate.

 

Physical Condition of the Building

  1. For jetpump water supply, you might want to check the quality of water in a laboratorium.
  2. On a location where there are a lot of termites, the roof construction needs to be checked using the roof man-hole. This is to assure whether the house is still safe for settling in.
  3. Observe the walls, if there’s something that makes you suspicious, you may consult a building expert
  4. See if there’s still space or area of land to build new rooms, whether it would be a vertical or horizontal extension.

 

Location

  1. If you are planning to live there in a long term, you can check the general planning for that area by asking for it in Dinas Tata Kota (Local City Planning Office).
  2. In terms of convenience, you need to consider the availabilty of public and social facilities around the neighbourhood.
  3. Find out whether the location is vulnerable to flood. If it is, how severe it is and what’s the cause of it.
  4. You can ask the history of the land to local inhabitants. If the land used to be an area of swamp, it usually cause problems in water quality and instability of the soil.
  5. Is it easy to access the house? Or do you have to go through a severe traffic jam to reach it. How about public transportation. Are there alternative ways?

 

Renovating the house

Renovating a house ranges from changing to adding parts to the house, such as wall opening or building a room. House extension can be done in several ways: upward, to the side, or to the back of the house.

  1. Notice the category of rooms; private rooms are better located in one area for the sake of your own convenience. Rooms that are used together such as living room, guest room, carport/garage are gathered in one area.
  2. It would be better if you can arrange the position of rooms so that they have better access and you can avoid cross circulation; separate service access from public access. By doing this, you can avoid, for example, a situation where someone is taking the garbage out or carrying grocery and disturb the convenience in the house.
  3. Galvanic steel house from Japan. The wall and the floor skeleton is made of galvanic steel. GRC is used for outer walls, and gypsum boards for inner walls. Available in local market.

  4. Pay attention to air circulation. Cross ventilation is the best for good air circulation. The air flows into and across the room. This passive air conditioning doesn’t require an air conditioner.
  5. A house with load bearing, lightweight concrete wall construction. The construction only takes a short time, and the wall is neatly constructed with good physical properties.

  6. A wall facing westward needs more attention, so the convenience of the room can be maintained. This includes preventing the sun exposure from damaging the furnishings, especially books. Use material that is heat resistant. You can consult an architect if necessary.
  7. For a wall facing an area/situation where there are a lot of noises and is very dusty, for example a road, avoid creating an opening (door or windows) that are directly facing that area/situation.
  8. When you create windows for lighting purpose, consider what kind of activities that will be done in the room.
  9. Use materials that are suitable to your budget. Then be disciplined and stick to your budget plan, so that the renovation can be finished on time. Make sure the volume of material you need. If you’re not sure, ask the local material supplier/distributor.
  10. Use materials that are easy to attain and easy to install.
  11. Determine an amount of additional cost, covering installation cost, working equipments and other additional materials.
  12. Choose a reliable developer.
  13. Apply for IMB (building permit) to Dinas Tata Kota, with a blueprint of additional rooms attached.

 

In the case of vertical (upward) extension, the list below is worth consideration:

  1. If you have the blueprint of the house’s old construction, check whether the size of existing foundation, columns, and beams are enough to sustain the extension.
  2. If the old construction is suitable for extension, choose materials that are easy to install and won’t disturb the activities downstairs.
  3. If the old construction is not suitable for extension, consult a building expert and ask his advice about which part of the structure needs to be strengthened. To keep the budget down, use lightweight but strong materials.

Enjoy your “new” home!Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal atau pengadaan ruang-ruang baru karena meningkatnya kebutuhan keluarga, maka membeli rumah bekas bisa jadi adalah jawabannya.

Merenovasi rumah yang sedang ditempatipun merupakan pilihan yang patut dipertimbangkan selain harus membeli rumah baru.

Berikut ini ada beberpa kiat yang bisa dijadikan bagi calon pemilik rumah yang hendak merenovasi rumah.

Membeli rumah bekas

Setidaknya ada empat hal yang perlu diperhatikan sebelum memutuskan membeli rumah bekas, yakni:

Harga

  1. Harga rumah adalah terdiri dari harga bangunan ditambah harga tanah. Harga tanah hendaknya dicarikan pembanding di lokasi setempat atau berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang berlaku. Harga bangunan tergantung pada kondisi bangunan dimaksud. Besarnya berkisar Rp 2 juta – Rp 3 juta untuk bangunan seluas 45-500 m2. Ini tergantung jenis ubin, perlengkapan saniter dapur dan kamar mandi serta perlengkapan interior lainnya. Untuk mudahnya, berikut rumus perhitungannya: Harga Rumah = Luas Tanah x Harga Tanah per m2 + Luas Bangunan x Harga Bangunan per m2.
  2. Status tanah, apakah hak milik (HM) atau hak guna bangunan (HGB). Jika HGB harga tanah bisa lebih murah kira-kira 5% dari pada tanah berstatus hak milik.

 

Status Hukum

  1. Ada baiknya status tanah ditanyakan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah tersebut, bebas kasus atau tidak.
  2. Bangunan harus disertai Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), untuk memastikan bahwa bangunan tidak didirikan di tanah terlarang.
  3. Apabila lokasi rumah berada di kawasan real estat, pastikan sertifikat asli sudah dipisah menjadi sertifikat per kavling. Bukan lagi sertifikat induk dari suatu kawasan.

 

Kondisi Fisik Bangunan

  1. Bila menggunakan air sumur, ada baiknya air tersebut diperiksa ke laboratorium untuk memastikan kelayakannya dikonsumsi.
  2. Pada daerah yang banyak terdapat rayap, konstruksi atap juga diperiksa melalui man-hole atap. Ini untuk memastikan rumah itu masih aman ditempati atau tidak.
  3. Perhatikanseluruh bidang dinding yang mencurigakan yang menerus dari atas ke bawah. Bila ada, konsultasikan ke ahli struktur bangunan.

  4. Masih tersedia atau tidak ruang atau lahan yang memadai untuk menambah ruangan, baik secara vertikal ke atas atau melebar ke samping.

 

Lokasi

  1. Bila Anda berencana tinggal di sana untuk jangka waktu panjang, perlu dicari kejelasan soal perencanaan daerah atas lokasi rumah tersebut. Hal ini bisa ditanyakan ke Dinas Tata Kota setempat.
  2. Dalam hal kenyamanan, perlu dipertimbangkan ketersediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial di sekitarnya.
  3. Cari tahu apakah lokasi rumah itu termasuk daerah banjir atau tidak. Seberapa tinggi banjir atau genangan yang pernah terjadi, serta apa penyebabnya.
  4. Ada baiknya menanyakan perihal asal usul tanah kepada penduduk lokal yang telah lama bermukim. Apakah bekas rawa atau bukan. Karena bekas rawa biasanya mempunyai problem kualitas air dan tanah yang tidak stabil.
  5. Bagaimana akses rumah tersebut. Apakah mudah ditempuh, harus melalui kemacetan, bagaimana dengan rute transportasi umum, juga apakah tersedia jalan alternatif.

 

Meronavasi rumah

Merenovasi rumah, bisa mulai dari mengubah sampai menambah bagian rumah, misalnya bukaan dinding atau ruang. Dan bentuk penambahan itu bisa ke atas, bisa ke samping, bisa pula ke belakang.

  1. Perhatikan pengelompokan ruang; ruang-ruang pribadi sebaiknya diletakkan pada suatu area untuk kenyamanan. Ruang-ruang bersama seperti ruang tamu, ruang keluarga, carport/garasi pada satu kelompok.
  2. Akses sebaiknya diatur sedemikian rupa sehingga tidak terjadi cross circulation; akses servis dipisah dengan akses public. Sehingga, misalnya untuk membuang sampah rumah tangga atau membawa bawaan belanja tidak mengganggu kenyamanan rumah.

    Rumah besi galvanis dari Jepang. Rangka dinding dan rangka lantai menggunkan profil besi galvanis. Penutup dinding luar menggunakan GRC, penutup dinding dalam menggunakan gypsum board. Sudah tersedia di pasar lokal.

  3. Perhatikan sirkulasi penghawaan. Sirkulasi udara yang baik adalah cross ventilation, sirkulasi udara melintang ruangan, untuk penghawaan pasif yang tidak menggunakan penyejuk ruangan.

    Rumah dengan konstruksi load bearing wall bahan beton ringan. Waktu pelaksanaan konstruksi lebih cepat, dinding lebih rapi serta memiliki property fisik yang baik

  4. Dinding yang menghadap ke Barat perlu diolah secara khusus. Maksudnya agar ruang tersebut dapat nyaman ditinggali. Juga mencegah terpaan sinar matahari yang merusak mebel, terutama buku-buku. Gunakan material yang tidak menyerap panas. Bila perlu berkonsultasi kepada arsitek.
  5. Untuk dinding yang menghadap ke sumber kebisingan dan berdebu, jalan raya misalnya, sebaiknya jangan membuat bukaan dinding (pintu dan jendela) yang berhadapan langsung ke arah sumber tadi.
  6. Letakkan jendela untuk pencahayaan dengan mempertimbangkan kegiatan yang akan berlangsung di ruang dimaksud.
  7. Sesuaikan jenis material yang akan digunakan dengan anggaran. Kemudian bersikap disiplin terhadap perencanaan material yang dipilih, supaya rumah bisa selesai dan ditempati sesuai jadual waktu. Pastikan volume material, bila ragu-ragu bisa tanyakan kepada pemasok/distributor material setempat.
  8. Gunakan material yang mudah diperoleh dan mudah dipasang.
  9. Pastikan besaran biaya tambahan yang menyertai pemasangan, alat-alat Bantu kerja dan material pendukung lainnya.
  10. Pilih pelaksana bangunan yang memadai dan dapat dipercaya.
  11. Ajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) ke Dinas Tata Kota setempat dengan membawa gambar rencana penambahan ruang.

 

Untuk penambahan ruang vertikal ke atas, maka hal lain yang perlu diperhatikan adalah:

  1. Bila gambar rencana konstruksi rumah lama tersedia, periksa apakah besaran pondasi, kolom, dan balok yang ada cukup kuat untuk diberi beban tambahan.
  2. Bila konstruksi memenuhi kelayakan, pilih material yang mudah dipasang dan tidak mengganggu kegiatan di bawahnya.
  3. Bila konstruksi tidak memenuhi kelayakan, konsultasikan kepada ahli struktur bangunan. Misalnya, bagian struktur mana yang memerlukan penguatan. Untuk menghemat biaya struktur pendukung, gunakan material yang ringan namun mampu menahan beban.

Selamat menempati “rumah baru” Anda.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *